Как продать доли в квартире, если один собственник пропал?

Источник: domofond

– Можно ли двум собственникам продать две свои выделенные доли в 2-комнатной квартире, где есть еще один собственник, который не идет на контакт, в квартире не прописан, проживает и работает в другом городе, за квартиру не платит? Как это все грамотно сделать? Это бывший муж, членом нашей семьи (моей и дочери) он не является.

Отвечает старший партнер адвокатского бюро «Бизнес. Право. Арбитраж» Марина Епифанова:

Жена и дочь могут продать свои доли в квартире. Согласие или присутствие бывшего мужа, как собственника третьей доли, не требуется. Перед продажей имущества посторонним лицам они обязаны известить об этом сособственника и дать ему возможность купить доли первому. Если извещение не направлено или оформлено с нарушениями, бывший муж сможет оспорить сделку и перевести права покупателя на себя в судебном порядке.

Как оформляется извещение о продаже доли? Оно должно быть составлено в письменном виде, содержать указание на конкретную цену продаваемой доли каждого и другие условия продажи. Указанная цена не может быть выше той, за которую в итоге будет продано имущество. Если в извещении указали 1 млн рублей, а потом продали посторонним лицам за 999 тысяч рублей, то это нарушение. Такая сделка может быть оспорена. Извещение о продаже доли направляется бывшему мужу по месту его регистрации или проживания. Можно ли выписать из квартиры одного из собственников? Как выписать бывшего мужа из квартиры, купленной в браке?

Как направить извещение? Извещение можно направить лично или через нотариуса. При самостоятельном направлении рекомендуется делать это в форме телеграммы, чтобы можно было подтвердить содержание сообщения. Нотариус при обращении к нему сам составляет извещение и направляет его.

Сколько ждать ответ? На принятие решения о покупке собственнику третьей доли дается 1 месяц. Если за это время он не выразит письменного намерения купить долю, то можно искать покупателей на стороне. Если он письменно откажется от покупки, можно продавать доли даже до истечения этого срока. Неоплаченные мужем долги по коммунальным платежам впоследствии можно взыскать с него в судебном порядке.

Отвечает адвокат, председатель Санкт-Петербургской коллегии адвокатов Globus Pravo Денис Вольнов:

Не вполне понятен термин «выделенные доли». Будем отталкиваться от того, что у Вас определен порядок пользования, и квартира находится в долевой собственности. В данном случае сделка при отчуждении подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

В ситуации, если вы с дочерью хотите продать свои доли, то должны соблюсти преимущественное право покупки. Это значит, что вы должны сначала предложить приобрести ваши доли третьему сособственнику и только после этого вправе продавать их третьим лицам. Для соблюдения преимущественного права лучше всего обратиться к нотариусу и сделать это через него. При отчуждении долей по договору дарения соблюдение преимущественного права не требуется. Владею долей в квартире, но не живу там. За что я должен платить? Может ли бывший муж выписать меня из квартиры?

Отвечает заместитель председателя коллегии адвокатов «Почетный адвокатъ» Олег Гулевский:

В соответствии с действующим гражданским законодательством, прежде чем продать долю в совместном имуществе посторонним лицам, сособственники (бывшая жена и дочь) должны предложить выкупить их доли остальным сособственникам (мужу-отцу). Делать это

необходимо в письменном виде и обязательно доказать, что вы ему предложили выкупить и по какой цене.

Если он (муж-отец) не согласится выкупать на предложенных Вами условиях долю в течение 1 месяца с момента уведомления (откажется или промолчит), тогда можете спокойно продавать свои доли на указанных условиях. Но нужно понимать, что продать такие доли можно будет с существенным дисконтом (снижением стоимости), так как фактически продается квартира с обременением (посторонним для покупателя человеком).

Есть еще один вариант – предложить ему выкуп его доли за определенную стоимость и, если откажется, просить суд о принудительном выкупе его доли в связи с утратой мужем интереса к своей собственности (не живет, не платит и т. д.). Но не факт, что суд встанет на Вашу сторону и признает его утратившим право собственности с выплатой компенсации.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Форма такой сделки обязательно должна быть нотариальной. Необходимо уведомить собственника о предстоящей продаже, указав в данном заявлении цену и срок. Если через месяц ответа не последовало, то долю можно реализовать третьему лицу. Однако не стоит забывать о возможных проблемах с доставкой уведомления – если дольщик докажет в судебном порядке, что его не получал, то у него будет возможность вернуть свои права. Покупатель доли в такой ситуации ничем не рискует, так как сумма, указанная в договоре, будет переведена ему через депозит суда. Могу ли я выписать мужа из квартиры без его ведома? Как продать комнату в коммунальной квартире?

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

При продаже общей долевой собственности закон устанавливает ряд ограничений. Прежде всего, это преимущественное право покупки доли одним из собственников.

Что это означает? До того, как продать свою долю кому-то постороннему, необходимо предложить выкупить ее другому собственнику по определенной стоимости. Поэтому нужно направить предложение о выкупе ваших долей бывшему мужу. Лучше всего заказным письмом с уведомлением о вручении. Отправляете по адресу регистрации. Вам необходимо получить подтверждение о том, что он это письмо принял. Если его не интересует выкуп на указанных вами условиях, он может написать отказ от выкупа, заверенный нотариально.

Если не отвечает, его ответа вы ждете 30 календарных дней. После этого можете продавать другим лицам. Но обязательно по цене не выше той, которую вы предложили третьему собственнику.

Поскольку вы планируете продать две доли, то каждая из вас должна направить предложение о выкупе третьему собственнику.

Сделки с долями в праве собственности оформляются только у нотариуса. Обращайтесь к нотариусу по месту нахождения имущества; он запросит определенные справки, необходимые для сделки. Обычно все запросы нотариус делает самостоятельно, но может попросить предоставить какие-то дополнительные документы и собственников.

Что касается содержания квартиры, то это бремя ложится на всех собственников. Если вы оплачивали коммунальные счета все это время и за себя, и за третьего собственника, вы вправе требовать с него компенсации подтвержденных расходов.